丈夫卖房在前，夫妻离婚在后，一个不认账，一个玩失踪。买房人陷入困境

　　杨源水：给尹伟打电话尹伟关机，就失踪了

　　是前妻和前夫串通？还是买房人和卖房人合谋？离奇售房的背后到底谁在耍阴谋？

　　尹伟妻子：他们出这主意来害我。

　　同期：杨源水：这有预谋的，来坑害我们。012年的6月，在北京昌平区人民法院法庭庭审完毕后，出现了这么奇怪的一幕：

　　杨源水：我没找过你吗　

　　尹伟的前妻：没有

　　杨源水：我在公司没见过你吗　

　　尹伟的前妻：没有

　　杨源水：你敢说我没见过你吗

　　尹伟的前妻：我没见过你

　　杨源水：纯属胡说八道

　　尹伟的前妻：你骂人啊，骂谁啊你　我见你了吗，你是谁啊我见你
　　杨源水：我没找过你我一家死了，我要见过你，你不承认，他妈你家死了，她敢说吗？

　　这位情绪激动的男士叫杨源水，他说他买了这位女士现在居住的房子，付完房款后户都过完了；可这位女士说她根本没见过杨源水，更谈不上收了房款了。这就奇怪了，现在一个说买了房子付了款，一个说根本没见过对方，这到底是怎么回事呢？

　　尹伟的前妻：我猜他们肯定是有沟（串）通的，这五年就认识的 你知道吗，所以说他们出这主意来害我

　　杨源水：这不是有意他们两个，　一个失踪　一个让我找他，这不是有意来讹我们,坑害我们吗

　　他们都说是对方和“他”互相串通来坑害自己，那这个“他”到底是谁呢？他和这两方之间究竟是什么关系呢？这还得从两年前说起

　　杨源水：在2010年春节的时候，经过中介给我介绍一套房子，

　　杨源水说，当时都快过春节了，他接到一位在中介工作的朋友的电话，说有一套合适的房子

　　杨源水：因为我父亲四个孩子，都在北京，我父亲跟我弟弟，都是卖报纸的，我是卖电话卡的，辛辛苦苦,那个加上身体也不太好，不经常回（老）家，就想在北京安个窝　，也在这儿辛辛苦苦十多年了，正好说有个房子，我们去看了一下。

　　杨源水兄妹四个都在北京打工，十年前，为了更好地照顾父母，他们把两个老人从农村老家接到了北京，为了维持生活，父亲承包了石景山的一间报亭卖报纸。经过多年的积累，手里攒了一点钱够交个首付，所以他们就商量给父母在北京买个房，让老人在北京安心养老。

　　杨源水：在下午两三点左右吧,在他家看的房子,看房子感觉比较满意。

　　杨源水看的那套房子位于北京市的昌平区，面积有160多平米，四居室，是2003年的房子，还算是比较新的二手房。

　　杨源水：说这个人着急卖房，想要一百八十万。

　　中介告诉杨源水，这个价格很合适。但180万对他们家来说已经是巨款，所以杨源水非常慎重，决定先去查一下这套房屋的权属情况。

　　杨源水：就直接去房管局也查了手续，都是正常的。

　　在房管局杨源水了解到，房屋归尹伟单独所有，可以过户。接下来经过反复的协商和讨价还价，最后双方同意以157万元成交
　　杨源水：我们就在第二天,签订了正式买卖合同，在签订买卖合同的时候，就付的定金四十万，约定六十日之内把全款备齐，办理更名手续　就是过户手续。

　　签完合同没两天就是春节了，杨源水说，那是他过得最舒心的一个春节，想着不久的将来自己和父母就能在北京有一个稳定的家了，他甚至在梦中都是笑着的。

　　杨源水手里握着房屋买卖合同踏踏实实地过完了春节，就等着按照约定备齐全款，去办理过户手续了。可没想到，之前一直着急卖房的尹伟，却不着急起来。

　　杨源水：过完春节，我把钱都准备好，让他办理过户手续的时候，他迟迟不给我办理，以各种理由推迟，不给我办理过户手续，今天在那儿干活呢 没在家,明天他请客了，又这个那个 反正找各种理由吧。

　　杨源水在催促和焦急等待中，度过了煎熬的60天。就在他将要起疑心的时候，尹伟的电话打了进来。

　　杨源水：在5月份他又找我，说我准备办过户,你先再支付一点房款，我又支付了17万。

　　尹伟说自己是做工程的，急着给工人发工资，所以要杨源水先支付一部分房款，然后约定6月份去办理过户手续。 杨源水说，之前尹伟的行为让他这次更谨慎了，他让尹伟打了一个欠条，如果到时尹伟不积极协助办理过户手续，他就可以及时要回房款。

　　杨源水：就是因为，迟迟催他办理过户,他不给我办理，我对他不太信任,所以　以借条的形式出现。

　　说办完过户后转为房款，就这么约定的。

　　6月3号，杨源水和尹伟一起做了网签手续，约定第二天去办理过户。

　　杨源水：6月4日,在我们家楼下,他开着一辆车来，支走现金100万，当时拿走了50万，他带了一个人拿走50万，剩下50万，我们一块,跟他拿着一块去房管局，办理更名手续。

　　尹伟这次的爽快和守约打破了杨源水心头之前的种种不快，在把房产过户到杨源水的父亲杨现坤名下后，他们还愉快地一起吃了顿饭。杨源水说，拿着房本，他彻底放心了。按照双方的约定，过完国庆节尹伟就把房子腾出来，办理收房手续，可当杨源水兴致勃勃找到尹伟收房的时候，却发生了变故。

　　杨源水：过完十一我再收房的时候，给尹伟打电话尹伟关机，就失踪了

　　杨源水说，一连几天，尹伟由最初的关机到后来变成了空号，尽管捏着房本，但他心里还是又不安起来。

　　杨源水：我上他家去找。

　　让杨源水感到更不可思议的是，开门的是一个女人，竟然说这房子是她的。　

　　杨源水：她就跟我说这房子归我了，你要是搬家你找他。

　　买房人157万买了一套二手房，在办完过户手续后，卖房人手机关机突然失踪，找上门后却出现一女人，声称这房子是自己的。这个女人是谁？她怎么成了这房子的主人了呢？《经济与法》，稍后继续播出《卖房疑云》。

　　一般来说，办理完房产过户手续后，房屋买卖就算彻底完成了。后面的腾房交接等都是一些后续程序，买房人这时拿着房本就算是彻底踏实了。本案中的杨源水也是如此，他怎么也没有想到，这时竟然出现一个女人来主张这套房子的产权。那这个女人是谁呢？她怎么证明这套房子就是她的呢？

　　杨源水：她就跟我说我们离婚了，这房子归我了，你要是搬家你找他。

　　杨源水说，当时他的脑袋一下子就蒙了。这个女人竟然说她是卖房人尹伟的前妻，现在俩人已经离婚了，离婚协议说该处房产归女方。

　　杨源水：说给她了，我当时我说她胡说八道，这房子明明是我的房子,怎么能给她呢？

　　可那份离婚协议书上清楚地写着：房屋两套归乙方也就是尹伟的前妻所有，其中的一套就是杨源水购买的这套房产。

　　杨源水：这不是有意他们两个，一个失踪　一个让我找他，这不是有意来讹我们,坑害我们吗？

　　可看到离婚协议上的日期时，杨源水更怀疑了。

　　杨源水：我6月4日办理过户手续,6月17日他两个协议离婚。

　　尹伟夫妇协议离婚的时间在他办理过户手续仅仅半个月之后，杨源水怀疑这俩人是假离婚，目的就是为了这套房子。

　　杨源水：要真正离婚的情况下，是不是离完婚之后，房子立马就应该去,办理过户手续,她既然说五年,离婚长达五年，五年的情况下那是什么概念,现在已经判给你了，你是不是应该立马到房管局，办理过户手续,你们迟迟没去　为什么，等到我让你搬家的时候，你才给我来这一手，这不明显骗我呢吗？

　　房款付了，过户过了，已经铁板钉钉的事居然有了翻天覆地的变化。原来煮熟的鸭子真的会飞。杨源水拿着房本进不了房。在他办完过户手续后仅仅半个月，尹伟就与妻子离了婚，而且还约定把已经卖了的房产给了女方。现在呢，尹伟消失不见，尹伟的前妻拿着离婚协议说这房子归自己了，杨源水坚定地认为，是尹伟他们夫妻俩合起伙来骗了自己，那么，事实是怎么样的呢？尹伟的前妻怎么解释这件事呢？

　　记者：你们协议离婚的时候，你丈夫没跟你说把这房子卖了。

　　尹伟的前妻：没有，什么都没有。

　　可据杨源水说，房屋过户后，他就办了抵押贷款，银行的评估人员也要到房子里看房做评估的，如果尹伟的前妻不知情，评估人员怎么进的房屋呢？

　　记者：就是当时银行评估，不是还去看过房子吗，那个时候你知道吗？

　　尹伟的前妻：不知道。

　　记者：那他那个评估人员,怎么进的这个房子？

　　尹伟的前妻：我猜肯定是他有我们家钥匙，因为我们家钥匙,从2003年一直就没换过那锁。我怀疑他是有我们家钥匙，这是我怀疑的。但是我没有证据。

　　记者：因为什么有钥匙呢，你们家的？

　　刘桂梅：我怀疑他有，我只能说我怀疑，我不知道他真的有没有。

　　记者：那他怎么回去，偶尔回家的话？

　　刘桂梅：我在家。

　　记者：一般都是？

　　刘桂梅：都我在家。

　　尹伟的前妻坚持自己对卖房这件事毫不知情，而且她说这件事绝对是尹伟的一个阴谋，这个阴谋的串通者不是别人，就是杨源水。
　　尹伟的前妻：我猜他们肯定是沟（串）通的有，这五年就认识的 你知道吗，所以说他们出这主意来害我。

　　尹伟的前妻：那没有那么巧的，他为什么他买房不去看房去,他说他上我们家去看去，我们家屋里没有我们家那谁，一点儿东西都没有，就我和孩子的，孩子一个房间我的一个房间,那他怎么还能有尹伟的东西呢,他说根本都不现实。

　　尹伟的前妻还举证说，尹伟和杨源水签订合同的时间以及约定的房屋价格都有问题。

　　尹伟妻子：2月10号他补的房产证，12号他就给卖了，你拿房产证还得有时间吧,他12号他俩就给钱了，你不觉得巧合吗？

　　尹伟的前妻：我们家什么家具值57万，他房价是一百万，家具是57万，外边卖房没有卖（家具）。

　　含家具的很少，一般都是卖净房多少多少钱,房价都这么说,没有说含家具多少钱的。

　　从杨源水买房的过程我们可以看到，杨源水是通过中介介绍买的房子，如果他和尹伟本来就认识，大可不必这么大费周折。但万事没有绝对的，也许这中间有什么隐情呢。你还别说，尹伟的前妻还真说出了一个隐情。

　　尹伟的前妻：因为那个女的是河南人,他也是河南人。

　　事情到了这里，又牵涉到了一个第三人，那尹伟前妻口中的“那个女的”是谁呢？她何以让尹伟的前妻如此敏感？她又和这房子有什么瓜葛呢？　　

　　尹伟的前妻：我不想提过去了，我要跟你说三天三夜都说不完，我到今天的地步，所有的女人承受不了的，他把房子给我卖了，就唯一生存的一个房子都没了，他挣钱都给那女的买房,在外边睡他把这房子说给我的，我没法说。

　　尹伟的前妻告诉记者，尹伟在早几年前就已经有了外遇。

　　尹伟的前妻：原来他早不回家,在工地待 忙,然后他加班，这个事可以理解啊，其实他跟那女生。

　　是已经1998年就认识的，等我到2005年的时候才知道，那时候他给那女的买房,在那个什么星,四季星买的房　顶层，那时候那女的上我们家闹去，我才知道的，太难了　，这么多年我怎么过来 谁都不知道，我原来一百三十多斤，我还是还剩一百斤，我什么打击能到今天这个地步，离婚让他走,他孩子都有了，那边的孩子都四岁多了，孩子都有 说什么,全都是眼泪什么都不说了，原来一打电话全都是哭，什么都没有。

　　丈夫卖房在先，夫妻离婚在后。是前妻和前夫串通，还是买房人和卖房人合谋？公说公有理，婆说婆有理，那事实的真相到底是什么？杨源水真的和尹伟的情人有关系吗？《经济与法》，稍后继续播出《卖房疑云》。

　　尹伟的前妻认为，杨源水有可能通过尹伟的情人认识尹伟，他们串通起来转移财产。这种情况也不排除有一定的可能。那杨源水和尹伟认识吗？他们真是互相串通的吗？

　　杨源水：之前我不认识她丈夫，我跟她丈夫串通，对我有什么好处，我钱付出给他了，我从银行贷的款,还着贷款,房子我也住不进去，对我有什么好处,贷款我也在还着,他给我多少好处。我才能干这些事情。

　　记者：你问过他有共同所有人吗，有妻子 有孩子吗？

　　杨源水：他说没有。

　　杨源水认为尹伟的前妻一派胡言，他们夫妻俩才是互相串通，因为在过完户后，他曾见过尹伟的前妻一面。

　　杨源水：在我腾房的过程中，我们约定就是办完过户手续,三个月之内把房子腾空，交给我们,在交房的时候，一直追他交房,他尹伟说我已经搬出,现在我爱人在里面住，我说怎么现在有你爱人。

　　杨源水说，他当时非常疑惑，之前一直不存在的尹伟的妻子怎么现在突然出现了？杨源水提出要见尹伟的妻子一面。

　　杨源水：在王四营跟尹伟见的面,他给他媳妇打电话,说买房人已经来了，要跟你见一面,他媳妇就出来了，谈的时候他媳妇说，这个房子我现在在里面住，我同意到月底，就十一前后将房子给腾空,谈得也比较友好，没有说他离婚，也没有说别的。

　　杨源水：但 到了十一，过完十一　我再收房的时候，跟尹伟打电话尹伟关机，就失踪了，我上他家去找，上他家让她搬家,她就说我们离婚了，这房子归我了，你要是搬家你找他，这不是有意他们两个一个失踪，一个让我找他，这不是有意来讹我们吗，坑害我们吗。

　　如果杨源水说的属实，那尹伟的前妻对卖房这件事应该是知情的。事实是怎样的呢？

　　杨源水：我没找过你吗？我在公司没见过你吗？

　　尹伟的前妻：我没见过你。

　　杨源水：他妈纯属胡说八道。

　　杨源水：我没找过你我一家死了，我要见过你，你不承认，他妈你家死了，她敢说吗？

　　杨源水：所以我认为，他们是一起来骗我的，来坑我的，我见面的时候，三家见面时　你不说你们离婚了，房子归你了，他关机了，你说你们离婚了，这房子归你了，这不是死无对证吗，他跑了，联系不上了，他有孩子,他有媳妇，什么都有,你们都联系不上，我怎么能联系上，我上哪儿去找啊

　　由于双方都没有证据证明是否见过面，事情陷入了僵局。杨源水手持房产证要求尹伟的前妻腾房，而尹伟的前妻握着经过法院调解的离婚协议书，据理以争。2011年2月 ，杨源水以父亲法定代理人的身份向北京市昌平区人民法院提起诉讼，要求尹伟的前妻腾房。房产证遭遇离婚调解协议，法院会做出怎样的判决呢？

　　被上诉方代理人：根据《物权法》第97条之规定，可以得知，处理夫妻共同财产，是应当得到夫妻双方认可的，在本案中，尹伟出卖夫妻共有房屋，并未征得共有人（刘桂梅）的同意，其转让行为属于无权处分,且受让人知道，其无权处分该共同财产的事实，故而其转让行为为无效。

　　上诉方代理律师：《婚姻法解释三》的第11条,那么 针对目前所出现的，比如说　一方擅自出售。

　　夫妇共有的房屋，那么受让人就是说，受让人善意购买了，并且交纳了房款，合理的价格进行了交易，同时　也办理过户,那么 另一方,夫妇另一方主张权利，要求返还房屋，这个规定，那么 法院司法解释，给予了准确的裁量标准，就是法院不予支持。

　　善意取得是物权取得的一个重要制度，它最重要的构成要件是主观上的善意，所谓“善意”主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。这也是本案双方争论的焦点。

　　上诉方代理律师：我的当事人购买尹伟这套房屋，是善意取得，并且交纳了房费，进行了办理房屋过户手续,作为善意的受让人，也尽到了能够尽到的善意义务，这里包括对房产证的审查，同时对房屋的调查，经过中介公司签订的正常合同，办理房产过程中，经过行政人员的问询，尹伟对这个房屋都是，否认有共有关系的存在。

　　2011年9月，昌平区人民法院作出一审判决，由于争议房屋存在权属纠纷，驳回了原告的腾房请求。原告不服，提起上诉。

　　专家：那么，我们这个案件就是说,在夫妻存续之间，丈夫把双方共有的财产给卖了，这样看起来是构成了一个对共有财产的一个无权处分.那么，这个情况它比较特殊，为什么呢.它比较符合我们物权法善意取得制度。就是说这个买房的人,应该他还是一个比较小心谨慎的人,他跟您说的一样他去进行了一些调查，而且是通过中介公司,他并不认识这个人本身，他也了解了情况甚至去查了这个房产证是不是真得是他的，结果表明是他一个人的名字,他也不知道他们有这样一个夫妻关系，也不知道他没有得到授权,然后他支付了足额的价款,最后还给他办理了过户.那么,按照物权法的规定，他已经取得了这个房屋的所有权。完全善意地取得了房屋所有权。

　　在采访中，杨源水告诉记者，他当初买房时很多钱都是借的，现在，不仅自己家人多年的积蓄付之东流，现在他还被抵押贷款的银行告上了法庭，往后的日子真不知道该怎么办。

　　杨源水：经济方面那　我们就倾家荡产了，老爸辛辛苦苦这么多年,包括我们子女兑的钱,现在都没了，那老头能受得了吗，四个孩子,现在无家可归，因为出来家里连房子都没有了，借住在亲戚家里本身想在北京能干点儿活，好　现在什么也没了

　　杨源水说，他觉得特对不起自己年迈的父母，

　　杨源水：我爸卖报纸，一份报纸卖挣两毛钱,早晨五点起床，晚上十点半收摊　，连上厕所的时间都没有,辛辛苦苦这么多年，挣这么点钱,他们一下叫他们给我卷跑了，我兄妹几个兑的钱啊,兄妹几个挤出来的钱，牙缝挤出来的钱,来供我爸爸这房子，这房子也不是我们的，并且该银行一百多万，我付了钱也没了，就因为这个事，我妈天天在家哭,没办法让她回家了，我们没法面对她。

　　一审判决后，杨源水年迈的父母回了老家，杨源水说，现在家里乱成了一锅粥。

　　杨源水：因为这个事情，我妈现在在家住院呢　，我媳妇　银行现在逼着，好家伙 现在我们兄弟几个我见他们恨不得吃了我，我这做大哥办的这叫什么事啊,他还让我们家活不让我们家活啊。

　　由于一直无法联系得到尹伟这位关键人物，所以卖房的真相我们还无从得知。目前，这个案子的二审还在进一步的审理当中。可能很多人都想知道，如果在夫妻关系存续期间购的房屋，可产权证却标明是属于夫或妻一方“单独所有”，这个权属该怎么界定呢？如果买房人遇到这种情况却又不清楚卖方是否有配偶，又该怎么办才能避免麻烦呢？我们看看专家怎么说。

　　专家：我们这个房屋它的所有权归属，有对内对外两种。对内，很清楚,双方共同财产买来肯定是双方的；但是对外情况就不一样了，因为一旦涉及了第三人,特别是善意不知情的第三人情况就有变化了，那么就要看登记状况了。因为我们物权法讲得非常清楚。不动产它的一切权利变更都是要经过登记，登记就是不动产物权法的一个公示状态，是法律赋予它公信力的，就是说这个登记簿，法律赋予它这么高的效力 登记簿上是什么就是什么.如果他这个 房产没有涉及到第三人，不用担心肯定是双方共有，因为婚姻关系　因为没有特别约定分配财产一定是共有的。但是，涉及到第三人时跟我前面讲的一样就可能会善意取得了。

　　记者：如果我们买房遇到这种情况，该怎么办呢？

　　一般情况下不需要做太多，房产证上面登记的是什么就是什么.你就是支付了合理的价款，而且前提下你确实不知道有这种状况,在这种情况下,房产证上是什么你就跟他交易，支付房款然后过户登记到你名下，这个所有权就确确实实是你的，没问题。