上海市宣布自29号起，首套房申请商业贷款的首付比例上调至不低于35%，二套房购买普通自住房的申请商业贷款的首付比例上调至50%，购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。天津市则规定，首套房最低首付款比例为30%，改善性二套房的最低首付款比例为40%，非天津市户籍居民家庭在市内六区和武清区贷范围内购买首套住房的贷款最低首付款比例为40%。通过对比不难看出，本轮房地产调控政策再次提高了购房成本，尤其是针对一线城市的二套房需求，上海高达7成的首付比例，实际上已经将购房杠杆水平压到了最低的水平。

大部分的市民认为，本轮调控十分突出，力度也超出了很多购房者的预期，可以看出政府对于房价的调控态度十分明确，不过具体效果，还是要看政策是否能够长时间执行。有市民表示，要等政策实施一定时间后再考虑购房，也有市民已经放弃了购房计划。

昨晚（11月29日）《央视财经评论》演播室请来了央视财经评论员马光远和财经评论员王冠，一起来聊一聊楼市调控新政策。

央评说

1、为什么津沪昨天晚上同时发布楼市调控新政？力度怎么样？

马光远（央视财经评论员）：热点城市，可能还面临着同样的调控。

事实上第二波的调控不是从上海、天津开始的，杭州是第一波，11月9号，然后紧接着是武汉、南京、西安这些城市11月14号出政策，然后上海、天津，等于是第三波，如果从上海的调控来看，今年已经经历第三波了，2月份一波，9月份一波，这轮一波。如果从效果本身来看，上海的调整，我觉得就两个方面，一个是把首套房从30%提高到35%，提了5个百分点。第二个二套房以前是认房不认贷，现在是认房又认贷，我觉得总体来讲的话，表明的是一个态度。天津可能最大的变化是土地市场，因为11月的时候，天津出来个单价地王，就在南开那个地块出了个56100块钱的单价地王，然后对整个市场未来的预期又造成了影响，所以它整个在土地市场方面就讲说，如果大家预期好的一些地块，以后要限一个地价，所以我们现在整个来看的话，针对性比较强，也就是说，不是天津跟上海两个城市在战斗，可能以后热点城市，还面临着同样的调控。

王冠（财经评论员）：抑制资产泡沫态度明确

这是宏观调控。在10月28号的时候，政治局的会议在今年第二次强调了抑制资产泡沫，请注意这已经是930之后过了大概将近一个月了，又一次强调抑制资产泡沫，这个态度就是非常清晰的，所以我们看到一方面是北边的天津、南边的上海同步进行了这回首付的提高。另外一方面，二套认房又认贷，这点非常关键，离了婚之后有贷款也不好使了，同时还有公积金的利率提高10%。

2、这次调控想达到一个什么效果，两个月之间市场发生什么变化？

马光远（央视财经评论员）：这次调控针对的对象就是投资投机型的需求

其实到了今年的8月、9月两个月，其实热点城市的投资投机需求大量的飙升，这个对未来整个房地产市场来讲影响是非常大的，所以我们看到无论是930以后的这一波的限购，还是到现在大家看到主要是限贷了，也就是说通过限贷政策本身降杠杆，就是把投机需求打下去。武汉14号出的政策里边甚至讲，第三套房就不能买了，你有两套房以后就不能买第三套，为什么，因为两套就差不多够了，如果说从居住需求改善性来讲基本够了，第三套就是投资了。政策可能还有想象空间，所以我们说如果有三部曲的话，限购，第二个限贷，第三个可能到土地市场，整个把预期如果逆转以后，我们确保基本居住，确保改善型，抑制投资投机，整个市场的预期肯定会。

王冠（财经评论员）很明确的诉求就是要改变趋势

改变大家所有人一致的预判，对于单边式的一个预判。我们看统计局公布的上海10月份楼市的数据，环比和9月份相比是上涨了0.5个百分点，增速是大大的放慢，但是去年同期同比上涨了37%，眼下是到年底了，全年的数据到底是个什么样的趋势，这个趋势要让整个的，包括购房者，关键的是我觉得要让资金面也要改变你对于它的预期。要改变的并不仅仅是单边房价走势的预期，更关键的是要改变全国对于房地产，尤其一线城市房地产高度金融化的预期，就这点是非常关键的。

在《央视财经评论》的演播室里，央视财经评论员马光远补充道，过去的房地产调控，一开始力度很大，市场也是非常配合，量也降下来了，价格也有松动，但是到最后年底的时候，你会看到各种各样的论坛都在讨论。比如说最近的论坛里边大的一些有影响力的论坛讨论的时候，你会听到有一些专家总在讲，说哪些哪些城市根本不会降，甚至有人讲说北京房价永远不会降，一个是态度，第二个这次针对的对象因为非常清楚，就不像以前，比如说以前我们的调控可能针对的面是很广，这一次就是投资投机，其他的需求，总体来讲还是保护的，但是大量的比如投资投机需求，对整个房地产加杠杆的行为，它是政策层面非常清楚。

在《央视财经评论》的演播室里，主持人张琳说到，这次还是要打击投资投机，但是我们有一些普通的自住型住房的改善者，觉得也受到了影响，我们的网友也有一些相同的感受。网友悟说，首付比例的提高，可以抑制部分炒房客，但是对于需求自住改善型的人来说更加不容易了，大家觉得这次的政策是不是太紧了？

关于网友的疑问，央视财经评论员马光远说到：的确有一点，现在整个调控怎么样让政策的意图表达的更清楚，可能还是要做一些努力，比如说上海的一套房，有没有必要提5个百分点，我觉得可以考虑的，我们既然针对的对象如果是投机的话，第一套我觉得是总体来讲是不应该动的，如果说我们认为整体过热，有风险的话，那么我们释放出的政策信号也应该说，我们整体我们暂时不鼓励大家在这个情况下做一些什么样的选择，所以我觉得网友的担心是有一定的道理。

网友坦克说，我觉得采用差别化信贷是对的，能遏制投机分子，影响市场，现在的房子靠投资投机是不行的，满足刚需和改善住房需求才是最重要的。

对于网友的留言，央视财经评论员马光远表示，现在这个改善，其实我们每一次调控也好，每一次刺激房地产市场也好，改善性总是存在的。但是这么多年真的存在一个问题，我们如何来界定它，怎么样才叫改善，比如说按照我们人均居住面积，现在差不多35平，比如说一家三口，可能100平左右那就是一个基本居住需求了，改善，究竟改善到多大程度，有些人，每一个人的改善其实不一样的。有些就是三口人家没有别的，有些有父母而且有两家的父母，这个改善可能最起码需要两套，甚至需要三套，所以怎么样去界定、从细节上怎么样去细化我们的政策是最重要的。另外，为什么改善都必须买房，这个问题非常好， 但是到今天为止，我们的政策其实对于租的政策现在来看配套还是不够，也就说怎么样鼓励大家不去追这个，我们必须有真金白银的政策让大家愿意去租房。

在《央视财经评论》的演播室里，张琳说到有一些真实的需求可能在楼市这种越来越紧的调控之下会被压制住。网友石头说不管政策怎么调控，我们就想知道什么时候房价才能恢复理性。

马光远（央视财经评论员）：政策是要稳定市场、稳定价格

我们现在的政策目标，就是说促进房地产稳定健康发展，稳定健康，一个是市场比较稳定，第二个是价格比较稳定。当然今年很多城市，我们来看的话，包括上海、天津等等，涨的还是有点快，所以这个理性倒不见得说价格回调到多少，而是价格有个正常表现，我觉得太快的，包括加杠杆的，包括推波助澜的土地市场不断的出地王，包括各个中介不断的在讲房子有多缺等等，这个市场可能要健康的话，要理性的话就比较难，所以我们现在发现房地产市场你要讨论的话，每一个词都值得咬文嚼字。

王冠（财经评论员）：恢复房价让经济理性增长

房价可能还是会一定程度上去往下走一走，但至少希望房价不要再往上上台阶。回到关键词恢复，我想更需要恢复的是什么，是一种我们对于经济增长理性的判断，同时也要恢复的是我们一种正常的财富分配的价值观。到现在为止，我们11个月都快过完了，我们民间投资的增速不到3个百分点，这正常吗？这显然不正常的，不到你GDP增速的一半，在这种情况下，房价问题并不仅仅是房价问题。

马光远（央视财经评论员）： 以供给侧为指标构建公共政策体系

10月份的金融数据里边，新增贷款里边，仍然有75%是居民的按揭贷款，所以这个整体的，我们说房地产化的态势仍然没有改变，所以现在怎么去做，因为老百姓也在讲，说每一次调控，调控完了以后又刺激，我们能不能说走出这个周期，我认为我们真正让房地产如果健康起来，既是稳增长的一个工具，同时也是跟老百姓的居住有非常大的关系，它既是一个民生政策，也是一个经济政策，制度层面我们可以去做，细细的去做，比如说我们老讲长效机制，不能每一次热的时候，我们用短期，因为大家现在都觉得这是短期的，为什么预期很难改变，就是觉得你能坚持多长时间，大家总有这样的博弈，所以我觉得最好的经过这一次2016年房价这么一个表现以后，我们对我们的去库存政策，我们房地产的长效机制，我们的保障政策，围绕整个房地产如何构建一个以供给侧为指标的这么一个公共政策体系。

3、土地市场也面临去杠杆的任务吗？

在《央视财经评论》的演播室里，主持人张琳介绍，统计局8—10月份五个城市北上广深津新建商品住宅的价格指数，环比的确是在有下降的这样一个趋势。但是另外一方面，我们看到的是土地交易市场，现在真的是各地企业拿地的热情依然不减，土地交易依然非常火爆。所以一方面，这样的结果我们刚才说是金融方面，对于我们需求端这样一个去杠杆的结构的体现，从供给端来看，是不是也面临着去杠杆这样一个任务？

马光远（央视财经评论员）：土地市场也要降杠杆

比如说北京前一段时间又放地了，又变成了开发商自持，我觉得房子地卖给你，最后建成房子，最后这个房子又不卖，这事实上对整个市场来讲又是一种短缺，因为今年整个北京土地完成跟计划比差距还是比较大的，所以我们怎么样来改变预期，在各个环节上要改变。要向大家释放信号，为什么我今年没有完成。第二个，未来的我土地供应计划是怎么样的，怎么样来平抑这个很重要，所以土地市场现在目前存在的问题，我觉得有两个，第一个市场本身不是很理性。第二个还是有杠杆，银监会做了很大的努力，要把杠杆降下来，我觉得我们能不能有一个全国性的规定，你拿地的时候，我总觉得80%的钱你应该自己出。

现在有些他可能10%都不到，10%去做杠杆。我们看到在930之前有一些地王，他拿地王的钱都超过他一年的销售收入了，这个杠杆可以想，比如说按照他利润来想的话，这个杠杆是非常高的，所以土地市场也应该来降温，实际上大家一个是信息要透明，第二个杠杆一定要降下来。

王冠（财经评论员）：整体去库存的目标尚未完成

而且刚才我们看到北上广深津，实际上这五大城市今年目前为止房地产的整个价格增幅都在30%左右，甚至更高，但是它代表全国房地产的情况吗？其实不是这样。现在当下我们整个房地产市场依然是压力重重，我们看今年一线城市，包括一线半城市，二线城市，苏州、郑州等等，房地产涨幅非常火爆，但是我们看全国目前为止房地产的库存依然在7亿平米左右，这是建成的，7亿已经建成的，刚才提到70亿，大概是算上已经拿了地的在建的。在这种情况下，实际上整个去库存的目标远远没有完成，大家又被这种高房价所深深的吸引，所以说这样的两层的割裂该如何来调和，这个挑战实际上比今年年初是更艰巨的。

4、还会有哪些政策会配套更有效的出台？

马光远（央视财经评论员）：期待长效的政策，形成稳定的预期

去库存一年了，我们对去库存政策必须进行梳理，从今年两会前开始密集释放政策，当然再往前推就是2015年的330了，再往前推就是2014年的930，其实政策恰好走了两年，在这两年我们不断的释放政策的过程中，我们的去库存政策究竟如何去，比如说有些五六线城市，如果觉得过剩的话有没有必要去。第二个我们的大城市、热点城市跟非热点城市之间的资源的错配，市场的一边是火焰，一边是海水这么一个情况，我们怎么样进行对待，我觉得这都是我们政策层面需要做出回应的，也就是说我们还要期待有长效的政策，利用这个时间窗口不断的推出来，当然不一定说一下子全推出来，慢慢的推，慢慢推，推两三年，到最后形成一个政策体系，最后形成一个稳定的预期，让大家知道房价变动、信息各个层面，所以我们需要做的工作其实非常多。